Récemment apparues, les SCPI sont une forme d’investissements immobiliers offrant de nombreux avantages. Pour en tirer un maximum de profit, vous devez bien cerner leurs spécificités, leur fonctionnement, leurs avantages ainsi que leurs limites.
Que sont les SCPI et en quoi consiste cet investissement ?
Une SCPI ou société civile de placement immobilier est une entreprise dont le rôle est de collecter des fonds qui sont apportés par des investisseurs particuliers. Son objectif est de procéder, avec les fonds collectés, à l’acquisition et à la gestion d’un patrimoine immobilier. Quant aux épargnants, ils reçoivent en contrepartie des parts sociales. Comme toute entreprise, les SCPI sont régies par des règles, et ont des obligations de divers ordres. Il est important de les connaître pour investir en SCPI, et espérer rentabiliser.
Globalement, une société civile de placement immobilier a obligatoirement un capital social minimum de 760 000 euros. Le patrimoine immobilier qu’elle est appelée à acquérir et à gérer doit être destiné à la location. De plus, une société civile de placement immobilier n’est pas autorisée à effectuer une activité de marchand de biens ni de promotion immobilière. De manière générale, les activités des SCPI sont contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Pour mieux cerner le fonctionnement des SCPI, il faut d’abord savoir qu’elles sont juridiquement scindées en 2 grandes familles.
Les SCPI à capital variable
L’investisseur a la possibilité de procéder à l’acquisition ou à la cession de ses parts quand il en éprouve le désir. Le prix des parts est déterminé par la SCPI qui prend évidemment en compte le prix de marché de son patrimoine. Ce système arrange particulièrement l’associé vendeur. En effet, ce dernier n’a pas la responsabilité de chercher un repreneur. Il revient à la SCPI de s’en occuper, moyennant redevance, si effectivement la demande existe.
Les SCPI à capital fixe
Ici, l’épargnant est en mesure d’acheter des parts au moment de l’émission de capital ou à l’occasion d’une augmentation de capital ne pouvant être réalisée que sous conditions. En effet, il faut que la dernière augmentation de capital en date ait fait l’objet d’un placement de 75% dans la pierre. De plus, les anciennes parts disponibles sur le marché secondaire ne doivent pas être vendues à un coût inférieur à celui des nouvelles.
Par ailleurs, il faut souligner que les SCPI interviennent aussi bien dans l’immobilier commercial (centres commerciaux, bureaux, etc.) que dans l’immobilier résidentiel. Elles peuvent acheter des immeubles acquis ou construits, des parts de sociétés de personnes non cotées à prépondérance immobilière, etc. Après avoir perçu des loyers, ou dégagé des plus-values, à l’issue de la vente de quelques éléments du patrimoine, la SCPI rémunère les porteurs de parts.
Les avantages d’investir en SCPI ?
Investir dans une SCPI vous permet de bénéficier de tous les avantages inhérents à un investissement immobilier. Entre autres, il y a la constitution d’un patrimoine, ou encore l’obtention de revenus réguliers. En réalité, bien que bénéfique, l’investissement immobilier classique présente de nombreux inconvénients tels que la difficulté de trouver des locataires, les travaux à réaliser, la gestion des mauvais payeurs, etc. Grâce à la SCPI, vous vous mettez à l’abri de toutes ces déconvenues, tout en bénéficiant de nombreux autres avantages.
Le principal point fort de l’investissement en SCPI est la société de gestion. En effet, à la différence d’un investissement immobilier classique, ici, c’est dans une société que vous placez votre argent. Après la collecte des fonds, la société de gestion procède à l’achat de biens immobiliers. En d’autres termes, vous ne possédez pas réellement de biens immobiliers, mais plutôt des titres dans une entreprise qui détient de l’immobilier. En général, ce type d’entreprises possède de l’expérience et des connaissances que la grande majorité des particuliers n’ont pas. Elles se chargent du choix des biens à acquérir, de la recherche de locataires, de la perception des loyers, de tout.
L’autre avantage d’un investissement en SCPI est la mutualisation des risques. En effet, une SCPI collecte des fonds auprès de milliers de particuliers. Par conséquent, elle a des moyens que ne pourrait avoir une seule personne. Cela lui offre la possibilité d’acquérir des biens immobiliers en grande quantité, dans des secteurs géographiques et professionnels variés, et donc de mutualiser les risques. De façon plus concrète, plus vous possédez des biens, et plus les chances de ne pas percevoir de revenus sur une période donnée, sont réduites. Lorsqu’un logement n’est pas loué, un autre le sera nécessairement. Il est donc dans votre intérêt d’investir dans plusieurs projets immobiliers, et cela ne peut se faire que par la SCPI.
Par ailleurs, la SCPI est un investissement beaucoup plus flexible. Lorsque vous voulez acheter un appartement, vous devez débourser une importante somme. Par contre, en SCPI, le montant de départ est considérablement réduit, puisque vous n’achetez pas un bien immobilier, mais des titres. De plus, vous avez la possibilité de revendre une partie de vos parts quand vous le souhaitez. Or, dans un investissement immobilier classique, cela reste impossible. Vous devez tout vendre, ou ne rien faire.
Les démarches pour investir en SCPI
Comme tout placement, l’investissement en SCPI exige beaucoup de précautions. Pour rentabiliser votre investissement, vous devez mener un certain nombre de démarches.
Choisissez le bon type de SCPI
Il existe plusieurs types de SCPI. Entre le SCPI de rendement, la SCPI fiscale, la SCPI Pinel, la SCPI de valorisation, les possibilités sont vastes. Pour faire le bon choix, vous devez tenir compte, non seulement de vos besoins, mais aussi de vos attentes. Il est donc essentiel de connaître les spécificités de chaque SCPI. Par exemple, celle de rendement a l’avantage d’être plus sécuritaire, en plus d’offrir une importante plus-value.
Choisissez une SCPI efficace
Toutes les sociétés de gestion n’offrent pas les mêmes garanties en termes d’efficacité. Certaines SCPI sont beaucoup plus performantes que d’autres. Avant donc de confier vos fonds à une société de gestion, assurez-vous de sa santé financière et économique. Vérifiez également ses stratégies ainsi que ses ambitions. À cet effet, vous pouvez vous référer au classement.
Investir dans différents SCPI
Au vu du risque que représente l’investissement en SCPI, nous vous recommandons de diversifier vos placements. Évitez surtout de miser toutes vos économies sur une seule SCPI, car une baisse de rendement est vite arrivée. Il existe néanmoins des exceptions. Vous pouvez investir dans une seule SCPI, si celle-ci investit sur plusieurs activités.
Avoir une vision sur le long terme
Le meilleur moyen d’avoir un patrimoine rentable avec le « Pierre Papier », c’est de vous armer de patience. En effet, la SCPI est une excellente solution pour obtenir des rentes, uniquement si vous laissez le temps gérer les choses. Si l’investissement en SCPI se fait idéalement sur le long terme, c’est pour les raisons suivantes :
- la réduction des frais,
- les avantages sur la hausse des parts,
- les bénéfices provenant des loyers,
- la possibilité de se prémunir contre les baisses des tendances immobilières.
Quels que soient vos objectifs, vous devez essayer de prendre en compte tous ces facteurs afin de réussir votre investissement en SCPI.
Les risques liés à l’investissement en SCPI
Même s’il présente de nombreux avantages, l’investissement en SCPI n’est pas sans risques. Le premier de la liste est lié à la liquidité des parts qui n’est pas garantie, encore moins immédiate. En d’autres termes, lorsque vous voudrez revendre les parts que vous détenez, il vous faudra vous armer de patience, afin que la SCPI compense d’abord sa revente.
L’autre risque avec l’investissement en SCPI est la non-garantie des revenus potentiels. Ces derniers peuvent varier aussi bien à la baisse qu’à la hausse. Tout dépend des conditions de la conjoncture immobilière et économique, en l’occurrence de la localisation des biens et de la location.
La perte en capital constitue aussi un risque qui ne doit pas être banalisé. En réalité, la valeur des parts d’une SCPI est fortement liée à celle des actifs constituant le parc immobilier de la société. Lorsque la valeur des biens détenus par la SCPI diminue, celle des parts chute aussi systématiquement. Cette baisse engendre une perte sur le capital que vous avez investi au départ.
D’un autre côté, il reste difficile de trouver facilement une source de financement pour investir en SCPI. Les banques, n’étant pas encore très habituées à ce système, sont réticentes à accorder des prêts destinés à un investissement en SCPI. Même lorsque vous parvenez à obtenir un prêt, il faudra garder à l’esprit que vous prenez un gros risque, car en cas de baisse de loyers, il vous reviendra de rembourser le prêt avec d’autres sources de revenus.
Quels sont les moments propices à l’investissement en SCPI ?
Contrairement à ce que pensent de nombreuses personnes, il n’y a pas de meilleur moment pour investir en SCPI. En réalité, avec le coronavirus qui a longtemps sévi, plusieurs personnes ont hésité à placer leurs finances dans les SCPI, craignant une éventuelle crise financière. En réalité, vous devez retenir que l’investissement immobilier est un placement à long terme qui s’étend idéalement sur plus de 10 ans. Au cours de cette période, de nombreux événements vont se produire pour bouleverser le marché financier, celui de l’immobilier y compris. Ce n’est pas une raison pour vous abstenir, ou attendre en permanence le moment propice, car il n’existe pas. Il y aura toujours une situation qui affectera le marché d’une manière ou d’une autre. Le plus important est d’investir en SCPI en étant certain que vous le faites sur le long terme.
L’autre moyen de contourner le problème du point d’entrée, c’est de souscrire aux parts d’une SCPI qualifiée d’historique, c’est-à-dire administrant un patrimoine immobilier depuis 20 ans au moins. Ainsi, vous deviendrez automatiquement propriétaire d’un parc immobilier composé d’une multitude d’actifs régulièrement acquis durant un cycle immobilier.