La copropriété est constituée de trois organes principaux, à savoir le syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété et le conseil syndical. Le syndicat désigne la collectivité des copropriétaires d’une copropriété. Il joue différents rôles, notamment dans le cadre de la conservation de l’immeuble et la gestion des parties communes. Mais le syndicat peut-il changer ? Si oui, dans quelles conditions ? Les réponses à ces questions ici.

Qu’est-ce que la copropriété et pourquoi les syndicats changent-ils ?

La copropriété est une forme juridique d’habitat collectif. Elle a pour principal rôle de gérer et d’organiser un immeuble, sur la base d’un règlement de copropriété.

La copropriété

La copropriété est fondée sur le règlement de copropriété (un acte juridique) et grâce à la réunion des différents copropriétaires en un groupement appelé syndicat. Les copropriétaires doivent le plus souvent élire un représentant, le syndic de copropriété, qui va gérer son fonctionnement et son entretien.

Nous parlons de copropriété quand un immeuble est divisé entre, au moins, deux copropriétaires différents. Elle est régie par la loi du 10 juillet 1965 dont les différentes dispositions portent sur :

• la notion de lot constitué d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes indivisiblement réunies,
• les parties communes affectées à l’usage de la collectivité ou de certains membres,
• les parties privatives réservées à l’usage exclusif des différents copropriétaires,
• les droits accessoires aux parties communes.

Quant au syndicat de copropriété, il désigne l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. En effet, dès lors qu’une personne devient propriétaire d’un lot dans une copropriété, elle en devient automatiquement un membre du syndicat des copropriétaires. Le syndicat peut être formé par des copropriétaires personnes physiques ou personnes morales (entreprise, société civile immobilière…).

Les syndicats peuvent-ils changer ?

En principe, l’on ne change pas de syndicat de copropriété comme l’on changerait de syndic. Mais certaines situations peuvent entraîner du changement au niveau du syndicat de copropriété. C’est notamment le cas dans le cadre d’une sortie de copropriété et d’un changement de copropriétaire (vente, donation, succession…).

Un changement peut également avoir lieu au niveau du syndicat quand les copropriétaires décident de former un ou plusieurs sous syndicats, quand la copropriété est formée par plusieurs bâtiments.

Le processus de changement de syndicat

Le processus dépend du type de changement de syndicat. Voyons les différentes situations qui peuvent impacter les membres qui forment le syndicat de copropriétaires.

La création du syndicat de copropriété

Selon l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est créé automatiquement quand la propriété est partagée entre au moins deux personnes. Il faut également que la propriété comporte des parties communes (escaliers, corridors…). La création se fait ainsi sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire.

Pour rappel, notez que les équipements collectifs et les parties communes constituent une propriété du syndicat. Elles sont ainsi réparties entre les copropriétaires, à la hauteur de leur quote-part.

Le changement du syndicat : en cas de changement de copropriétaires

Le syndicat étant l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble, un changement de copropriétaires va automatiquement l’affecter. En principe, tout copropriétaire est libre de faire ce qu’il veut avec son bien. Il peut ainsi librement vendre ou donner sa part.

La sortie de copropriété

Si un propriétaire ne veut plus faire partie d’une copropriété, il peut soit vendre sa part, soit sortir de la copropriété. En principe, quand il est possible de séparer les bâtiments et le sol constituant une copropriété, un copropriétaire dont le lot est détachable du reste de la copropriété peut décider de sortir de la copropriété. Mais concrètement, c’est un processus assez complexe et long, sauf si le bâtiment est physiquement séparé des autres.

Quand la sortie est demandée par plusieurs copropriétaires, ces derniers vont constituer un nouveau syndicat de copropriétaires, avec un nouveau règlement de copropriété. Cela va engendrer un gros changement au niveau du syndicat, entraînant une scission de ce dernier en deux.

Si la sortie est envisagée par un seul copropriétaire, il va déposer sa demande à la copropriété qu’il veut quitter.

Les avantages de la modification d’un syndicat

La décision de vendre ou de sortir d’une copropriété est le plus souvent causée par des travaux trop importants ou nombreux. Mais certains copropriétaires peuvent aussi sortir d’un syndicat parce que les travaux d’entretien, de maintenance ou de rénovation ne sont pas suffisants. La modification du syndicat peut aussi résoudre une mésentente entre copropriétaires.

Par ailleurs, la sortie d’un copropriétaire a généralement pour avantage de faire baisser le montant des charges de copropriété.

Un changement au niveau du syndicat est aussi avantageux quand la copropriété est formée de bâtiments de types ou d’âges différents. En effet, ils ne vont pas avoir les mêmes besoins en ce qui concerne l’entretien et la réparation. Pour l’ancien membre du syndicat, la sortie permet de ne plus avoir à surmonter des charges trop importantes à cause de bâtiments qui nécessitent beaucoup d’entretien.

Comment voter sur un changement de syndicat ?

Si un ou plusieurs copropriétaires souhaitent quitter un syndicat de copropriété, le vote sera effectué en assemblée générale des copropriétaires. C’est cette dernière qui va statuer sur la sortie de la copropriété.

La décision peut être adoptée ou réfutée en assemblée générale, à la majorité de l’article 25 par le syndicat de propriété d’origine.

Les copropriétaires vont voter des résolutions sur :

• Les modalités de la scission,
• Le principe de la scission,
• La modification du règlement de copropriété…

C’est le syndic de copropriété qui va rédiger l’ordre du jour pour convoquer les copropriétaires dans les délais prévus par la loi.

Quand le processus doit-il commencer et qui l’initie ?

Que ce soit dans le cadre d’une scission du syndicat ou de la vente, le processus sera enclenché dès que le(s) copropriétaire(s) le décide.

Notez, par ailleurs, que la date d’échéance du contrat qui lie la copropriété et le syndicat secondaire est en général d’un an, sans dépasser 3 ans. Même si c’est possible, changer de syndicat avant la fin du contrat est généralement très rare. La fin du mandat va ainsi initier le début du processus.