Lors de l’élaboration d’un projet d’investissement locatif, il vous est peut-être arrivé d’entendre parler de rendement locatif sans vraiment comprendre grand-chose à son sujet. C’est un indicateur primordial que vous devez comprendre et auquel vous devez être attentif pour réussir ce type d’investissement. Nous vous développons ici 3 points pour appréhender cette notion essentielle en investissement locatif.

Rendement locatif : de quoi s’agit-il ?

Le rendement locatif est le ratio du bénéfice que peut rapporter la location d’un bien immobilier par rapport à son prix de revient ou prix total d’achat. Il est encore appelé rentabilité locative ou rapport locatif et s’exprime généralement en pourcentage (%). On distingue le rendement locatif brut et le rendement locatif net et le rendement locatif net net.

En d’autres termes, la rentabilité locative ou le rendement locatif est un indicateur clé qui permet de mesurer la performance d’un investissement locatif. S’il est négatif, cela veut dire que l’opération fera perdre de l’argent à l’investisseur. S’il est positif, l’investissement locatif sera alors rentable, car le bien immobilier l’est dans ce cas. Plus le rendement est élevé et plus vite le montant investi sera récupéré.

Vous comprenez donc que le rendement locatif est un indicateur relatif. Il varie en fonction de la ville dans laquelle se trouve le bien immobilier, sa taille, et de son potentiel. D’autres éléments entrent également en compte pour le calculer.

Quelles sont les villes ayant un fort rendement locatif en France ?

Le rendement locatif moyen brut est de 5 % environ en France. Des écarts importants sont observés entre les villes, notamment entre les grandes métropoles françaises. Certaines villes ont en effet un rendement locatif moyen plus élevé que d’autres en raison de la demande de logements qui dépasse l’offre. Les prix de l’immobilier locatif dans ces villes restent aussi abordables.

Paris : 3,5 % de rendement locatif en moyenne

Le rapport locatif moyen dans la capitale de la France est de 3,5 %. Ainsi, grâce au rendement locatif à Paris, un investissement locatif de 100 000 € vous rapportera en moyenne 3500 € chaque année. Le marché de l’immobilier à Paris est en effet dynamique et caractérisé par des rendements locatifs attractifs en raison de la situation géographique de la ville.

Avec une demande locative très forte et des loyers élevés, il vous sera possible de rentabiliser un investissement locatif en quelques années. Dans certains quartiers populaires du 18e, 19e ou 20e arrondissement, le rendement locatif brut peut atteindre 5 voire 6 %. Les types de biens qui offrent ces rentabilités élevées sont particulièrement les studios et les appartements T2.

Lyon : 3 à 6 % de rendement brut

Le rendement locatif moyen brut dans la 3e ville de France varie entre 3 et 6 % selon le bien et le quartier. Le marché immobilier de Lyon connait en effet une forte évolution depuis quelques années grâce aux grands projets et une économie dynamique. Elle comporte également une importante communauté d’étudiants et détient le statut de 2e ville étudiante de France. Ces conditions favorisent une demande locative élevée et un loyer mensuel moyen de 16 à 24 € le m².

Les quartiers de Lyon dans lesquels le rapport locatif est particulièrement élevé sont la Croix-Rousse, la presqu’île, les quartiers du 6e arrondissement. Pour y investir, privilégiez les biens avec de petites surfaces telles que les studios ou les appartements T2 et T3. Ils constituent une valeur sûre, car ils sont les plus demandés.

Marseille : des rendements locatifs de plus de 7 %

Le rendement locatif brut d’un bien dans la cité phocéenne peut atteindre 7,3 %. En général, les rendements locatifs dans cette ville varient entre 5 % et 8 %. Ces taux élevés font de Marseille l’une des villes rentables où investir. Son marché immobilier est surtout en pleine progression grâce à des projets de rénovation urbaine, la modernisation de ses transports et des programmes immobiliers d’envergure.

On note particulièrement des rendements élevés dans le centre, le 1er, le 2e et le 3e arrondissement. Les petites surfaces ont la cote avec des rapports locatifs pouvant atteindre 6,5 %. Les grandes surfaces en colocation proposent des rendements encore plus intéressants allant jusqu’à 7,5 %. En dehors de Paris, Lyon et Marseille, les autres villes de France ayant un fort rendement locatif moyen sont entre autres : Nantes (3 à 6 %), Lille (5 à 9 %) et Bordeaux (+5 %).

Comment calculer le rendement locatif pour bien investir ?

Le calcul du rendement locatif se fait sur une base annuelle en fonction du prix d’achat du bien, du loyer, l’ensemble des charges locatives et des impôts. La méthode de calcul varie s’il s’agit du rendement locatif brut, net ou net net.

Le calcul du rendement locatif brut

Le rendement locatif brut d’un bien permet de déterminer le revenu brut généré par sa location sur 12 mois selon son prix d’achat. Pour le calculer, il suffit de multiplier le loyer mensuel par 12, ensuite par 100, et de diviser le résultat obtenu par le prix d’achat du bien. On obtient alors la formule suivante :

Rendement locatif brut = [(loyer mensuel du bien x 12) x 100] ÷ Prix d’achat du bien immobilier.

Pour le calcul, retenez que l’on compte dans le prix d’achat, le prix d’acquisition du bien, les éventuelles dépenses des travaux de rénovation et tous les frais liés à son acquisition. Il s’agit par exemple des :

• frais de notaire (frais de mutation, frais de publicité foncière, honoraires…),
• frais d’agence immobilière ou la commission de l’intermédiaire,
• les frais annexes…

Par exemple, si vous devez débourser en tout 150 000 € pour acheter un appartement dont le loyer est à 750 €, son rendement locatif brut est alors de 6 %. Si ce bien est loué, il vous rapportera donc chaque année 9000 €. Théoriquement vous pouvez récupérer après 16 ans la quasi-totalité de votre investissement. Cependant, retenez que le rendement locatif brut ne reflète pas exactement le revenu réel que votre investissement locatif va rapporter. Il vaut mieux se référer au rendement locatif net ou le rendement locatif net net.

Le calcul du rendement locatif net

Le rendement locatif net d’un bien immobilier correspond à son rendement si on prend en compte les charges et les dépenses inhérentes à sa location. Il se calcule en retranchant du loyer annuel les charges non récupérables auprès des locataires et les autres dépenses ou charges comme :

• la taxe foncière,
• l’assurance loyers impayés,
• les frais de gestion locative,
• les frais d’entretien,
• les charges de copropriété,
• les dépenses de travaux,
• les intérêts d’emprunt, etc.

Le résultat obtenu doit ensuite être multiplié par 100, puis diviser par le prix total d’achat (prix d’acquisition, frais notaires…). En résumé :

Rendement locatif net = [([loyer mensuel x 12] — charges — dépenses) x 100] ÷ Prix d’achat du bien.

Le rendement locatif net est donc logiquement inférieur au rendement brut.

Le calcul du rendement locatif net net

Le rendement locatif net net permet de déterminer avec encore plus de précision ce que peut rapporter un investissement locatif. Encore appelé rendement locatif net d’impôt, il correspond au rendement du bien si l’on prend en compte dans le calcul les différents impôts. Il s’agit par exemple de :

• l’impôt sur les revenus fonciers,
• l’impôt sur la fortune immobilière ou l’IFI,
• les prélèvements sociaux.

Ainsi, on doit utiliser la formule suivante :

Rendement locatif net net = [([loyer mensuel x 12] — charges — dépenses – impôts) x 100] ÷ Prix d’achat du bien

Le rendement locatif dépend dans ce cas de la nature du bien et du régime fiscal choisi (microfoncier, réel, micro-BIC…). Les éventuels avantages accordés par les dispositifs de défiscalisation comme le Pinel influencent également le résultat.