Dans cette ère où l’investissement locatif suscite l’intérêt de nombreux particuliers, il est crucial de bien choisir la localisation de son bien immobilier. Face à une demande croissante, certaines villes sont plus intéressantes que d’autres en termes de rendement. Pour vous aider dans votre quête, nous avons compilé une liste de 60 villes à éviter pour un investissement locatif rentable.

Villes à éviter pour un investissement locatif rentable : critères d’évaluation des villes

L’étude s’est basée sur plusieurs critères déterminants pour analyser le potentiel locatif d’une ville. Parmi les principaux indicateurs, on retrouve :

• Le taux de vacance locative : Il correspond au nombre total de logements inoccupés, divisé par le nombre total de logements. Un taux élevé peut refléter une faible demande locative.
• La variation de population entre 2011 et 2016 : Cette donnée permet de mesurer l’attractivité d’une ville et d’anticiper son dynamisme démographique futur.
• Prix de vente moyen au m² : Ce critère est essentiel pour déterminer la rentabilité brute de l’investissement.
• Rendement locatif brut annuel : Il est calculé en rapportant le loyer annuel perçu au prix d’achat du bien.

Afin de vous faciliter la tâche, nous avons divisé ces 60 villes en 4 catégories.

Petites et moyennes villes avec un faible potentiel locatif

Les petites et moyennes villes de cette liste présentent un marché immobilier peu dynamique. Leur spécificité réside dans leurs taux de vacance élevés, qui témoignent d’une demande locative insuffisante. Parmi ces villes, on peut citer notamment :

1. Vichy : Avec un taux de vacance de 16,7 %, cette ville présente des conditions peu propices pour investir.
2. Brive-la-Gaillarde : Son taux de vacance de 11,3 % atteste d’une offre locative surabondante par rapport à la demande.
3. Aubenas : Ici, le taux de vacance atteint 10,6 %, ce qui en fait une localisation peu attractive pour les investisseurs en quête de rendement.

Certains facteurs peuvent engendrer une situation économique instable et précaire au sein d’une ville. Parmi ceux-ci, on retrouve une démographie en perdition, ainsi qu’un bassin d’emploi peu varié. Les villes suivantes sont particulièrement concernées par cette problématique :

1. Charleville-Mézières : La démographie y a baissé de 4,2 % entre 2011 et 2016, et le bassin d’emploi est essentiellement constitué d’un secteur industriel en perte de vitesse.
2. Béziers : Cette ville du Languedoc-Roussillon a vu sa population diminuer de 2,7 % sur la même période. Par conséquent, il est difficile d’y envisager un investissement locatif rentable à long terme.

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Grandes villes aux rendements peu convaincants

Certaines grandes agglomérations ont des caractéristiques qui peuvent nuire à l’attractivité de leur marché locatif. Ainsi, malgré leur taille importante et leur image dynamique, elles présentent des rendements faibles. Parmi ces villes :

1. Marseille : Son taux de vacance élevé (12,6 %) ainsi que ses prix moyens au m² assez élevés en font une métropole où le rendement locatif peine à décoller.
2. Toulouse : Bien qu’étant une ville universitaire et attractive pour les jeunes actifs, Toulouse n’offre pas un rendement suffisamment intéressant pour un investissement locatif, avec seulement 5,1 % de rendement brut annuel moyen.

D’autres localités présentent un rendement intéressant, mais leur potentiel futur est limité du fait de leur saturation immobilière ou d’un contexte économique défavorable. Il s’agit notamment des villes suivantes :

1. Bordeaux : Même si cette ville a récemment connu un boom démographique dû à son attractivité économique et culturelle, le prix au m² y est désormais tellement élevé qu’il rend difficile de dénicher des opportunités d’investissement locatif rentables.
2. Lyon : Ville dynamique par excellence, Lyon attire les investisseurs. Pour autant, son potentiel semble limité en raison de la hausse rapide des prix de l’immobilier ces dernières années.

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Villes avec une fiscalité peu avantageuse pour les investisseurs

Certaines villes présentent un contexte fiscal rude pour les investisseurs souhaitant optimiser leur investissement locatif. C’est le cas notamment de :

1. Boulogne-Billancourt : Cette commune située en Île-de-France a mis en place plusieurs impôts locaux qui peuvent grever la rentabilité finale du bien immobilier.
2. Aix-en-Provence : Ici encore, la pression fiscale locale est très importante du fait de multiples taxes qui viennent s’ajouter aux charges de l’investisseur.

En résumé, il est essentiel de prendre en compte l’ensemble des facteurs liés à l’attractivité et au potentiel d’une ville avant d’y effectuer un investissement locatif. Au vu des 60 exemples cités, on constate que bon nombre de communes françaises offrent des opportunités limitées, voire défavorables pour les investisseurs locatifs. Il convient donc de privilégier des localités dont le marché immobilier est propice à de bonnes perspectives de rendement et de croissance démographique.