La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, se présente comme une alternative accessible et pratique pour investir dans l’immobilier sans les contraintes habituelles liées à la gestion directe d’un bien. Découvrez les limites de ce support d’investissement, qui subit une crise de plein fouet, notamment à cause de l’essor du télétravail.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Avant toute chose, un point sémantique s’impose pour comprendre réellement ce qu’est une SCPI et comment elle fonctionne.

Définition et fonctionnement

Une SCPI est un placement collectif permettant d’investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers locatifs, tels que des bureaux, des commerces ou des logements. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI. Cela leur donne droit à une quote-part des revenus générés par les loyers. 

La gestion de ces actifs est assurée par une société de gestion, qui prend en charge l’acquisition, la gestion et l’entretien des biens. Ce fonctionnement simplifie l’accès à l’immobilier pour les particuliers, qui peuvent ainsi diversifier leur portefeuille sans avoir à s’engager dans des démarches complexes et chronophages.

Différents types de SCPI

Il existe plusieurs types de SCPI, chacune visant des objectifs d’investissement spécifiques. 

• Les SCPI de rendement se concentrent sur la génération de revenus réguliers en investissant principalement dans des biens commerciaux et professionnels. 
• Les SCPI fiscales, quant à elles, offrent des avantages fiscaux, permettant aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôts en investissant dans des biens éligibles, tels que des logements neufs. 
• Les SCPI de plus-value sont orientées vers l’appréciation du capital à long terme, visant principalement des biens avec un fort potentiel de valorisation. 

Cette diversification des types de SCPI permet aux investisseurs de choisir un produit qui correspond à leurs objectifs financiers et à leur tolérance au risque.

Les avantages des SCPI : pourquoi cet investissement est-il attractif ?

S’il existe bel et bien des inconvénients à la SCPI, voici les arguments qui parviennent à convaincre les investisseurs.

L’accessibilité financière de la SCPI

L’un des principaux atouts des SCPI est leur accessibilité. Avec des tickets d’entrée souvent inférieurs à 200 euros, elles ouvrent la voie à des investisseurs qui souhaitent entrer sur le marché immobilier sans avoir à mobiliser des montants élevés comme pour un achat immobilier classique. 

Cette accessibilité financière permet à un plus grand nombre d’épargnants de profiter des avantages de l’immobilier tout en minimisant les risques associés à un investissement direct. 

De plus, la possibilité d’acheter des parts en ligne simplifie le processus d’investissement, rendant cette option encore plus attrayante pour les jeunes investisseurs et ceux qui n’ont pas d’expérience dans l’immobilier.

La gestion déléguée pour un investissement sans perte de temps

Investir dans une SCPI signifie déléguer la gestion à des professionnels. Les investisseurs n’ont pas à s’occuper des locataires, des travaux d’entretien ou des démarches administratives, ce qui simplifie considérablement l’expérience. Cette gestion déléguée permet aux associés de bénéficier des revenus de l’immobilier sans les tracas quotidiens liés à la gestion locative. 

De plus, la société de gestion, forte de son expertise, est en mesure d’optimiser le rendement des investissements en prenant des décisions éclairées sur l’acquisition et la gestion des biens. Cela crée un environnement propice pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier sans avoir à consacrer de temps et d’efforts significatifs à la gestion de leurs actifs.

La diversification des risques

Les SCPI offrent une diversification significative, répartissant les investissements sur plusieurs biens et secteurs géographiques. Cette approche permet de réduire les risques associés à un investissement immobilier traditionnel, qui pourrait être affecté par des facteurs locaux, comme les fluctuations du marché immobilier ou la vacance locative. 

En détenant une part de plusieurs propriétés, les investisseurs sont moins exposés à un événement défavorable touchant un seul bien. Cette diversification contribue également à stabiliser les revenus, car les loyers perçus proviennent de différentes sources, ce qui peut atténuer l’impact d’une baisse de loyer dans un secteur particulier.

Un rendement stable

Les SCPI ont historiquement proposé des rendements attractifs, généralement compris entre 4% et 8%. Cela représente une source de revenus réguliers pour les investisseurs, grâce aux loyers perçus sur les biens détenus. De plus, les SCPI peuvent offrir des dividendes réguliers, souvent trimestriels, ce qui permet aux investisseurs de planifier leurs flux de trésorerie. 

Cette stabilité des revenus est particulièrement appréciée dans un contexte économique incertain, où les rendements des placements traditionnels peuvent fluctuer. Ainsi, les SCPI se positionnent comme une option intéressante pour ceux qui recherchent un rendement stable et prévisible.

Les limites et risques des SCPI : un placement sans tracas, mais pas sans risques

Il existe des inconvénients à la SCPI. Les différentes évolutions de ces dernières années ont par exemple été dramatiques pour de nombreux investisseurs.

Un contexte peu propice à l’investissement en SCPI

Le contexte actuel n’est pas particulièrement propice à l’investissement en SCPI, notamment dans l’immobilier d’entreprise. Ces dernières années, ce secteur a connu un effondrement significatif, exacerbé par la montée du télétravail, qui a diminué la demande pour les bureaux. 

Des quartiers emblématiques, tels que La Défense à Paris, sont désormais confrontés à une crise. On observe un taux de vacance élevé et des loyers en baisse. Cette situation soulève des inquiétudes quant à la rentabilité future des SCPI investissant dans ces actifs. Les investisseurs doivent donc faire preuve de prudence et reconsidérer leurs choix dans un marché en mutation.

Chez Immobilier France, nous observons une tendance à la recherche d’investissements locatifs rentables.

Les frais associés à la SCPI

Les SCPI peuvent comporter des frais de souscription et de gestion parfois élevés. Ces coûts doivent être pris en compte lors de l’évaluation de la rentabilité de l’investissement. Les frais de souscription peuvent représenter un pourcentage significatif du montant investi. Ce qui peut réduire le rendement net perçu par l’investisseur. 

De plus, des frais annuels de gestion sont prélevés pour couvrir les coûts liés à la gestion des biens. Il est donc essentiel pour les investisseurs d’examiner attentivement ces frais afin de s’assurer que les rendements potentiels compensent les coûts engagés.

Le risque de perte en capital

Comme tout investissement immobilier, le marché des SCPI n’est pas à l’abri des fluctuations. La valeur des parts peut varier, et il existe un risque de perte en capital. Les facteurs économiques, tels que la crise immobilière ou des modifications législatives, peuvent avoir un impact sur la performance d’une SCPI. Les investisseurs doivent être conscients que la revente de parts peut ne pas se faire à la valeur d’achat. Surtout en cas de conditions de marché défavorables. Il est donc recommandé d’envisager un horizon d’investissement à long terme pour atténuer ces risques.

Une liquidité limitée

Revendre ses parts de SCPI peut prendre du temps, car il faut trouver un acheteur. Cette liquidité limitée peut être un inconvénient pour certains investisseurs qui pourraient avoir besoin de récupérer leur capital rapidement. 

Contrairement à des placements plus liquides, comme des actions cotées en bourse, la vente de parts de SCPI n’est pas immédiate. Les investisseurs doivent être préparés à attendre plusieurs mois, voire plus, avant de conclure une transaction. Cette caractéristique peut rendre les SCPI moins attractives pour ceux qui recherchent une flexibilité totale dans la gestion de leur patrimoine.

La fiscalité d’un SCPI

Les revenus générés par les SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu, ce qui peut influencer leur attractivité selon la tranche fiscale de l’investisseur. Les dividendes perçus sont considérés comme des revenus fonciers et peuvent donc être imposés à un taux marginal élevé. 

De plus, les plus-values réalisées lors de la revente des parts peuvent également être soumises à l’impôt. Il est donc crucial pour les investisseurs de bien comprendre les implications fiscales de leur investissement en SCPI et d’en tenir compte dans leur stratégie patrimoniale globale.

Comment choisir la SCPI adaptée à son profil ?

Si vous souhaitez tout de même profiter des avantages de la SCPI, voici nos conseils pour choisir le bon produit.

1. Identifier ses objectifs

Avant d’investir, il est crucial de définir ses objectifs : recherche de complément de revenus, optimisation fiscale ou valorisation du capital. Chaque investisseur a des besoins et des attentes différents. Il est important de choisir une SCPI qui s’aligne sur ces objectifs. 

Par exemple, ceux qui cherchent un revenu passif régulier pourraient privilégier les SCPI de rendement, tandis que ceux souhaitant bénéficier d’avantages fiscaux devraient considérer les SCPI fiscales. Une réflexion approfondie sur ses propres objectifs et horizon de placement est essentielle. Elle permet de maximiser les chances de succès de l’investissement.

2. Étudier les performances passées

Analyser les performances passées des SCPI (rendement, taux d’occupation, historique de gestion) est essentiel pour faire un choix éclairé. Les investisseurs doivent se pencher sur les résultats financiers des SCPI. En examinant le rendement historique ainsi que la régularité des distributions. Il est également utile de vérifier le taux d’occupation des biens. Un taux élevé indique une bonne gestion des actifs. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Mais elles fournissent des indications sur la solidité et l’efficacité de la société de gestion.

3. S’entourer de conseils

Recourir à un conseiller en gestion de patrimoine ou à une plateforme spécialisée peut faciliter le processus d’investissement. Cela aide à sélectionner la SCPI la plus adaptée à son profil. Ces professionnels peuvent apporter des éclairages précieux sur le marché, les tendances et les meilleures pratiques d’investissement. De plus, ils peuvent aider à élaborer une stratégie patrimoniale cohérente qui intègre les SCPI dans un portefeuille diversifié. S’entourer de conseils permet de mieux comprendre les enjeux et de prendre des décisions éclairées.

La pertinence de l’investissement en SCPI en 2025 : ce qu’il faut retenir 

• Les SCPI sont accessibles avec un faible ticket d’entrée, offrent une gestion déléguée, permettent une diversification des risques. Ils garantissent des rendements attractifs.
• Le marché actuel est devenu complexe pour de nombreux investisseurs SCPI. Cela n’incite pas à l’achat de part sur ce type de support d’investissement.
• Les investisseurs doivent faire face à des frais potentiellement élevés, un risque de perte en capital, une liquidité limitée lors de la revente, et des implications fiscales sur les revenus.
• Il est crucial d’identifier ses objectifs d’investissement, d’étudier les performances passées des SCPI, et de s’entourer de conseils.