Lors de la mise en location d’un bien immobilier ou de sa vente, le bailleur est tenu de fournir un dossier de diagnostic immobilier à son acquéreur. Pour cela, un diagnostiqueur doit être mandaté par ce dernier pour pouvoir évaluer le bâtiment sur la performance énergétique, le risque d’explosion au plomb, la présence de l’amiante, des termites, l’état d’installation de gaz et d’électricité, le certificat de superficie Carrez, etc., et ce, dans le but de répondre à des objectifs de protection des futurs occupants, et de sécuriser les transactions.

Les obligations du diagnostiqueur immobilier

Afin de mieux cerner les responsabilités d’un diagnostiqueur, force est de définir l’étendue de ses obligations. Ainsi, trois obligations doivent être respectées conformément aux normes édictées : rechercher les désordres, lesévaluer et émettre des recommandations.

A cet effet, les manquements qui peuvent être reprochés au diagnostiqueur peuvent être les suivants, bien qu’ils ne soient pas spécifier dans le contrat : ne pas suffisamment interroger les propriétaires sur les différents repérages des locaux, ne pas réaliser d’investigations complètes, ne pas alerter le propriétaire des éléments suspects suite au diagnostic, ou encore commettre des erreurs sur la description de certains éléments.

La nature de l’obligation pesant sur le diagnostiqueur

L’obligation du professionnel à l’égard de son contractant peut être une obligation de moyen, c’est-à-dire de prudence et de diligence. Dans ce cas, il pourra s’exonérer de sa responsabilité en prouvant qu’il a mis en œuvre les normes et les méthodes d’investigation reconnues (cas du diagnostic amiante, termites, plomb…).

Par contre, si le professionnel a une obligation de résultat, donc « déterminé », il devra prouver que le préjudice de la victime ne résulte pas d’un manquement de sa part, mais d’une cause extérieure. Par exemple, pour le mesurage « Loi Carrez », il doit assurer une surface exacte. Toutefois, on peut dire que la jurisprudence reste encore incertaine quant à la nature de l’obligation.

La nature de la responsabilité engagée contre le diagnostiqueur

La responsabilité du professionnel peut être recherchée aussi bien par le propriétaire (vendeur) que par le locataire (acheteur). Selon l’article 1147 du Code civil, le propriétaire lié au diagnostiqueur par un contrat peut engager la responsabilité contractuelle de ce dernier. Faute de lien contractuel, le locataire peut mettre en jeu sa responsabilité délictuelle, d’après l’article 1382 du Code civil.

Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé que si le propriétaire est de bonne foi sur le terrain de la garantie de vices cachés, le locataire peut agir contre le diagnostiqueur. Toutefois, la mauvaise foi du propriétaire qui pourrait induire en erreur le diagnostiqueur immobilier peut être disculpée de la responsabilité de ce dernier. En conséquence, le locataire ne peut non plus engager une responsabilité délictuelle.