Encore peu connu du grand public, le démembrement de propriété se présente comme une opération astucieuse pour s’acquérir un bien immobilier à moindre coût. En effet, ses avantages se présentent aussi bien sur le plan fiscal que patrimonial. Explications.

Principe du droit de propriété

En se référant à l’article 544 du Code civil, un sujet peut détenir un droit absolu sur une chose à condition de faire de la chose un usage conforme aux lois et règlements. Le droit de propriété confère à son titulaire trois droits :

• L’usus (droit d’utiliser le bien)
• Le fructus (droit de retirer les fruits)
• L’abusus (droit de disposer le bien)

Le tout représente la pleine propriété qui peut se diviser en deux situations juridiques distinctes :

• L’usufruit (usus et fructus)
• Et, la nue-propriété (abusus)

Ainsi, le mécanisme du démembrement consiste à scinder la propriété en deux, c’est-à-dire séparer nue-propriété et usufruit. Et, cette scission s’applique à tous les biens meubles, immeubles, etc.

Acheter en démembrement, c’est acheter en nue-propriété

En faisant l’achat d’un bien dans le cadre d’un démembrement, plusieurs paramètres doivent être pris en compte afin de pouvoir investir à moindre prix :

• L’âge de l’usufruitier
• La valeur du bien (ou de l’usufruit)
• Et, éventuellement les revenus dégagés par l’usufruitier si le bien est en location.

A cet effet, le Code général des Impôts prévoit le barème suivant :

Age de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 20 ans	90 %	10 %
21 à 30 ans	80 %	20 %
31 à 40 ans	70 %	30 %
41 à 50 ans	60 %	40 %
51 à 60 ans	50 %	50 %
61 à 70 ans	40 %	60 %
71 à 80 ans	30 %	70 %
81 à 90 ans	20 %	80 %
Plus de 90 ans	10 %	90 %

Autres techniques complémentaires au dispositif

L’achat en démembrement croisé

Se révélant intéressante pour les couples non mariés, pacsés ou encore mariés dans une famille recomposée, cette technique consiste, pour l’un, à acheter une moitié en nue-propriété, et l’autre en usufruit. L’autre acquéreur, quant à lui, fait l’inverse.

Au premier décès, le survivant devient pleinement propriétaire de la moitié du bien et usufruitier de l’autre moitié. Les héritiers du défunt, quant à eux, hériteront de la nue-propriété de la moitié qu’il détenait.

L’achat démembré par une SCI

Les concubins peuvent également être intéressés par cette technique. Le principe est le même qu’en démembrement croisé, mais par le biais d’une société civile immobilière. Donc, si les membres de la SCI sont constitués d’un couple, chacun détient une moitié des parts, et cède à l’autre la nue-propriété de ses propres parts tout en conservant l’usufruit.

Quels avantages d’acheter en nue-propriété ?

L’achat en nue-propriété dans le cadre d’un démembrement permet de :

• Se constituer un patrimoine à moindre prix
• Faciliter la transmission du patrimoine aux héritiers
• Bénéficier de multiples avantages fiscaux

En effet, sur le plan fiscal, la pression est réduite non seulement sur l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), parce que le bien n’est pas inscrit dans le patrimoine de l’acheteur, mais également sur l’impôt sur les revenus locatifs étant donné que ce dernier se trouve à la charge de l’usufruitier.