L’immobilier locatif est un investissement prisé par de nombreux Français qui permet de se constituer un patrimoine et de générer des revenus complémentaires. Avant d’investir, il est crucial d’être en capacité d’appréhender la rentabilité de ce type d’investissement pour faire de bons choix et parvenir à investir dans un bien rentable.
La rentabilité d’un investissement locatif se calcule généralement à travers trois indicateurs : le rendement brut, le rendement net et le rendement net net.
Pour calculer le rendement brut, il faut diviser les revenus annuels par le prix d’acquisition du bien (travaux et frais de notaire inclus).
Il s’agit d’un calcul simple qui ne prend pas en compte les charges et les impôts. Mais qui permet néanmoins de donner un premier aperçu de la rentabilité d’un potentiel investissement locatif.
Pour calculer le rendement net, il faut diviser les revenus annuels, réduits des charges locatives, par le prix d’acquisition du bien (travaux et frais de notaire inclus).
Il s’agit d’un calcul plus complet que celui du rendement brut, mais qui ne prend pas en compte l’impôt payé sur les revenus locatifs.
Pour calculer le rendement net net, il faut diviser les revenus annuels, réduits des charges et impôts, par le prix d’acquisition du bien (travaux et frais de notaire inclus).
Il s’agit de l’indicateur de rentabilité le plus complet puisqu’il prend en compte l’ensemble des paramètres d’un investissement locatif. Le rendement net net détermine la rentabilité réelle d’un bien immobilier.
Le rendement locatif brut moyen d’un investissement locatif est en moyenne de 5.6% en France. Mais il est tout à fait possible d’obtenir une meilleure rentabilité locative grâce à ces 3 conseils.
Acquérir un bien à rénover est un excellent moyen d’avoir un prix d’acquisition global (prix d’achat + travaux) moins important qu’un bien rénové ou neuf.
Ce prix d’acquisition plus faible améliore mécaniquement le rendement locatif généré.
À noter que les travaux sont déductibles des revenus locatifs générés et permettent de réduire l’imposition.
Les modes de locations classiques génèrent des revenus locatifs, relativement faibles. Tandis que d’autres modes de location permettent d’obtenir des revenus plus élevés.
Pour obtenir des revenus plus importants, il est possible de louer un bien en colocation. Ce mode de location permet de doubler ses loyers.
Également, la location courte durée est un formidable accélérateur de rendement. Les revenus générés sont en moyenne trois fois supérieurs à la location classique.
Il est même possible de diviser une grande surface en plusieurs petites surfaces afin de générer des revenus plus importants. En effet, les petites surfaces se louent plus cher au m² que les grandes surfaces.
Les fiscalités classiques comme le micro-foncier (location nue classique) déclenchent une lourde imposition sur les revenus locatifs rendant difficile l’obtention d’un bon rendement net net.
Il est recommandé d’opter pour des fiscalités plus avantageuses comme le LMNP ou la SCI à l’IS qui permettent de payer que très peu d’impôts sur les revenus locatifs.
Ceci étant rendu possible par des mécanismes fiscaux notamment la déduction de nombreuses charges et la réalisation d’amortissements comptables.
Nous avons vu que pour évaluer la rentabilité d’un investissement locatif, il était pertinent d’avoir recours à des indicateurs. Voici trois manières de déterminer ces chiffres clés.
Les calculs des indicateurs qui permettent d’évaluer la rentabilité d’un investissement locatif peuvent être réalisés à la main. Pour les plus simples d’entre eux, il s’agit d’une excellente option, mais pour les plus longs et complexes, cela peut s’avérer moins pertinent. Notamment pour les calculs qui nécessitent de nombreuses opérations avec de nombreuses données comme le calcul du rendement net net.
Excel est un formidable outil de calculs, rien d’étonnant qu’il soit tout à fait pertinent pour déterminer l’ensemble des indicateurs de rendement d’un investissement locatif.
Il est possible de créer son propre fichier Excel ou d’en télécharger un tout prêt sur Internet. C’est une méthode qui permet d’automatiser les calculs de rentabilité.
À noter que ces fichiers Excel, ne sont pas mis à jour automatique au gré des évolutions fiscales notamment, ce qui peut fausser les résultats.
Il existe de nombreux simulateurs de rentabilité locative en ligne qui permettent de déterminer les principaux indicateurs de rendement d’un investissement locatif. Nous vous recommandons d’utiliser le simulateur de rentabilité locative ma renta pour évaluer gratuitement la rentabilité des biens que vous ciblez afin d’être certain d’investir dans un bien rentable.
Vous pourrez même visualiser de nombreux autres critères de rentabilité comme le cash-flow, la plus-value future ou encore l’enrichissement mensuel.
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